澳大利亚房产投资须知

一、在澳大利亚投资房地产的种类。

1、地产：
     既用于开发住房的用地及开发种植用地。此类型适合于希望以在澳大利亚进行房产开发及投资农场建设为由的移民申请人购买。

2、公寓 (Apartment)：
     大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池，健身房等。适于学生及年轻的技术移民。

3、单元房 (Unit)：
     私人拥有大楼内单元的财产，但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有，如进行房屋改造及有影响大楼结构的安装都需经大楼管理会同意批准。适于移民自主，或投资用以出租。

4、连体房 (Townhouse)：
     一般 5- 6 家共同拥有一栋房子，房子的结构是两层，每家人都用有一个自己小小的空间：一个小小的后院，与上下层一套房子，及车库。但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有。

5、独立房（House）:
     自己拥有一块独立的土地（崖一般最小标准面积为 502 平方米），及完全属于自己独立房子。这些房子大都是老房子。由于澳大利亚只允许海外人士投资全新的物业，而新批的投资物业已很少建独立房的，因而除非您用其他当地居民的名义才能购买，但一定要处理好产权问题。

6、半独立房（Semi）:
     两家各一半土地（二百多平方米），公有一座房子，每套住房内部完全独立。

7、楼花：
     所谓买"楼花"，是指在房产尚未动工前即签下买房合同。这种房产一般是指公寓 (Apartment)，单元房(Unit) 或连体房 (Townhouse). 如果打算买楼花，需要考虑以下要点：

     买楼花的最大好处是能在印花税上省下一大笔钱。法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，那幺通常是在房产开工前签订合同的，所以，印花税只需按地皮价征收。
同时，在一个不断升值的房地产市场，地产也会随着增值，从而超过原本签合同时的价格，如此，也能相应地赚一笔。
     另一个买楼花的好处是可以按照自己的喜欢来选择，像灯具，地毯，洗碗机等。最后，买楼花还可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱。买楼花签合同时，只需要交纳一笔定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。这当中可能有几个月甚至几年的时间。
     不利因素包括将来市场价格的可能回落，以及房产交付期的拖延。有时，拖延可能长达好几年。显然，一般人无法忍受如此漫长的等待。此外，买楼花时也很难想象自己未来的楼宇到底是怎幺样的。更多的人可能更愿意买现成的房子。

二、选择单元房 (Unit) 或连体房 (Townhouse) 指南

     1、查访一下所处地域。 看是否符合自己在地理位置上的要求。 选一个与自己生活方 式相吻合的住地也非常重要。 一个常见的衡量标准是视住地与工作地的远近。 当然， 也可以 按某种居住舒适的标准来选择房源。

     2、好好研究一番计划中的开发项目。 通常， 房产商会有现场展示， 别错过机会。 仔细看一 下建筑蓝图， 对未来的单元房 (Unit) 或连体房 (Townhouse) 有一个直观的印象， 研究一下用于建筑的材料样品， 找出自己想要的东西， 包括房型 设计， 面积大小或结构布局。 如果施工已经开始， 可以要求到现场看看 。 这能更好感觉房子的特点。 如果房子还未动工， 可以看一下类似的建成房。

     3、下一步是检查开发商的历史， 看看他们到底可不可以 信赖。 尽量获取那些已购 房 产 人士对开发商的看法和评价 ， 问问他们对自己住房的质量是否满意。

     4、价格是否合理？ 研究一下类似开发项目的价格。 在这之前， 最好能定下自己想要的是 什幺样的地毯、油漆、窗帘等， 然后对开发商的要价就能 心中有数了 。

     5、如果一切满意， 那幺， 就取一份售房合同书， 让律师彻底审核一下。 更多信息请见合同 详解。
 
     6、一旦您和您的律师对合同细节都 表示满意， 且 资金也已到位， 那幺， 就准备在合同上签字了， 并交付定金。 定金通常是购房额的10%。

     7、接下来就是等待交工了。 只有当施工百分之百完成并且在最后验房后表示满意，才付清余额。

三、合同细节

     买搂花，重要的是得仔细过目并全部了解合同内容。 请律师检查合同全文并解释其中的一些要点。 具体要则包括： 检查合同的详细说明和项目规划， 看是否符合要求。

     请您自己的建筑师或建房商出面评估这些项目，不失为一个好办法。 看一下建筑设计图，记下您的住房离公共部位有多远 ， 这些公共部位包括楼道、出入口和电梯 。 您当然不想住得离这些嘈杂的地方太近， 同时，您也不会想离这些地方太远而使自己出 入 不方便。

     检查完工日期， 看是否包括如果开发商不按时竣工会有罚金的条款规定。

     加进一个条款，讲明如果开发商更改设计，必须事先通知您。将建筑质量的保证写进合同里。保证所有的室内用具都精确载明。比如， 如果公寓有洗碗机，那么， 什幺型号、什幺 品牌都得列明。合同应该规定建筑商 负责所有基本设施的安装 (包括电话和电视天线)。 如果房产在交付前有损坏迹象， 您有权终止合同。 如果您的单元不是独立计表 (水、电、煤气)， 要确保合同载明分摊开销的方式。

     在合同上写明准许在房产竣工前有权出售，不失为明智之举。

四、何时才是购房好时机？

     在澳洲，外国人可以投资买房，但要向政府部门FIRB Foreign Investment review board 申请，很简单，我们都可以帮助办理。有些房产开发商已经为楼盘申请好FIRB approval, 做贷款的时候要给银行出示批准的Letter.
外国人也可以贷款，最多可以贷款房价的80%，根据个人和楼房的条件不同，一般都可以贷款房价的60-80% 。 贷款的条件一般就是用国内的收入证明。

     留学生过来留学，可以用自己或家长的名字买一个学校附近的房子，过来都要租房子住的！买一个自己的，既可以投资又可以租给同学，租金可以当零用钱。澳洲的生活并不昂贵，最贵的就是租房子！在悉尼city，一般的合租share一个房间都要100多一个星期。况且悉尼的房价过去的5年中一直没有太波动，从历史地记录来看，悉尼的房产一般都是8年左右翻一番。

     每一个国家有各自的房产市场特点，所以不能拿来作详细的比较，但是总的特点都是一样的，房产的价值是稳定上升的。因为每一个人都需要一个屋顶来遮阳避寒，所以任何人都需要有房子，房子除了自己住还可以租出去收租金，也就是说一次投资就有长期不断的收入。谁投资不想花一次钱会有钱源源不断的进来？这就是房产投资的好处！稳定，长期不断的收入！

     如果有绿卡，０９年６月前买新房是有２万４澳元的ＦＨＯＧ和印花税免费，买旧房是１万４和印花税免费。[
一般新的楼盘开发商都是做好了FIRB的。不过2手的房子有时候会困难一点。2手房子有时候需要自己去做手续的。海外人投资房子首付20%，剩下的可以贷款。

     目前拥有PR的人士可以享受很好的优惠政策：首次置业者：新房补助24000旧的补助14000。首次置业印花税：50以下的印花税全免；50万到60万的印花税部分减免；60万以上的不免。

     如果悉尼的房租不下来，利率又这么低，那些买得起房子的人依旧会兴高采烈的投身于房地产市场。即是政府的补助回调到原来的7000块，还是会有一批人买房的。为什么？比如我自己，我已经没有拿这14000或是24000的资格了，所以我绝不会再这个期间买房，因为房产价格也会由于这个补助的存在而略微抬高，甚至还多于这一两万块钱也说不定。所以现在想买第二套房子的人都会观望，等到没有更多的刺激计划了，等房市cooling down了一些才会出手。所以购房的需求会长期存在下去的。

     还有一点要提醒大家，如果有的人说，把房子变成投资房去退税，今后的capital gain就要交税，那怎么办？在这种情况下，当你的房子过了5年，不能为你退回多少税的时候，或是你不想再作为投资房的时候，你可以再找人评估一下，如果value低于等于当时你买的价格，申报给税局，再转成自住，你就可以避免为你今后的capital gain交税了。如果市场一直很淡，找人把value做低一点是很容易的。
 
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