以房养老——中国VS澳洲

    2014年初中国60岁以上的老年人已突破两个亿;2025年，这个数字会突破3亿。 而中国的老人群体中，存在着大量的“住房富人、现金穷人”。经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，他们往往花费了一生的积蓄约上百万元购买了住房，成为了“百万富翁”，但每日的日常生活却依然简陋，根本找不到任何成为百万富翁的感觉。于是“以房养老”这一概念越来越受到全球老年人群体的关注。“以房养老”主要是指老年人将自己的房产以出租、出售、反向贷款抵押或租房置换的形式，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。然而，同样是“以房养老”，在不同的国家、政策和国情背景下却有着截然不同的效果。“以房养老”的利弊在中国和澳大利亚的比较。

以“租房”养老：

    62岁的戴比尔太太住在澳大利亚纽卡斯尔大学的附近的一个山水如画的别墅区，自从丈夫去世，子女们去悉尼打拼事业后，戴比尔太太开始独居在自己四居室的别墅中。 没有太多积蓄的戴比尔太太不甘于只能依靠有限的政府养老金过着拮据的生活，于是她向附近的纽卡斯尔大学提出申请，将自己的别墅作为海外留学生的寄宿家庭， 以每间房每周150澳元的价格租给留学生，不但每月为自己增加了1800澳元的可支配金额，可爱的留学生们的到来不但让戴比尔太太摆脱了独居的孤单和乏味。

    每天学生们去上课了，老太太在别墅的后院浇浇花或者到邻居家串串门，晚上等孩子们回来一起用餐，听孩子们说说每天的新鲜事和了解不同国家的文化。由于学生们大多都成年了，老人不用过多的担心他们的自理能力或安全，周末还可以无 忧无虑的去悉尼和自己的儿女们家庭聚会，看见老人焕发的神采，儿女们都无比的放心和欣慰!

而同样的方式在中国却有着一定的局限性：

1.中国的房屋普遍以公寓为主，公寓的卧室数量少，通常是一到三居室。而在中国一套两居室公寓的价格可以在澳洲的购买一套四居室的别墅。

2. 中国房产的租金回报率较低。例如，在北京三环上的一套两居室的公寓大概是300万元，月租金为4000元，租金回报仅为1.8%。而在澳大利亚第一城市的悉尼，离CBD近在咫尺的一套80万澳币的居室公寓，月租金可达2800澳币，租金回报率高达近5%。

3. 与国外永久的土地产权不同，中国的住宅用地使用权期限按照法律规定是50年或70年。土地到期之后，产权归属还是一个等待解答的问题。

以房产“反向贷款抵押”养老：

    房产的“反向贷款抵押”是澳洲人实现以房养老的另一种方式。住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给金融机构，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世，它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

    65岁的陈太太现居澳洲，是成都人，现在是单身，靠有限的退休养老金生活，她拥有自己的价值40万澳元的澳洲房产，手头上只有8000澳元现金，而她每年的生活费大概需要1万 澳元。如何用这套房子来产生收入­思前想后，她把澳洲的房子抵押给某银行，对方在综合评估其年龄、预期寿命、房产现有价格等因素后，每月给她一笔固定的贷 款以补充养老金。就这样，陈太太每个月都有可观现金收入，应付她的开销绰绰有余。说起诗情画意的澳洲生活，陈太太满脸的悠然惬意。

而在中国，“反向贷款抵押”的实行有一定的难度：

1. 市场走向扑朔迷离，房价涨跌难断

    “把房子抵押给金融机构，在未来几年甚至十几年里将产房价值换成养老金，最后房子归金融机构，这种模式，产权运作方面是可以实现的，但精算起来非常麻烦，它要求的条件是房地产市场要稳定。”如果中国像德国那样，20年来房价都非常稳定那是没问题，但国内未来五年的楼市都不好说，一旦楼市崩盘，房价大跌怎么办­金融机构也不可能做赔本的买卖。

2. 以房养老的社会信用尚未确立

    中国人对代理机构的信任度较低，而代理机构本身经营管理能力也有限，很多承诺也无法兑现。其实北京早在几年前就已经出现“房屋银行”这样的代理机构，但一直没做起来。一方面房主不信任中介，另一方面这类代理机构本身的信用体系也不健全。

3. 房价没有真正的适合中国特色的估值模式

    以房养老研究实验多年，之所以难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。房价没有真正的适合中国特色的估值模式，中国 房地产尚未经历整体上真正的下降周期，拥有住房者对于未来房价的升值预期较高，此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估，造成出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。另外，以房产进行倒按揭，需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估，而不是以人均寿命做为期望值，导致评估情况十分的复杂。

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