美国EB-5样本项目的前世今生

“预先批准的EB-5项目”
 
    EB-5样本项目也通常被称为“预先批准”的项目。当投资人决定投资一个区域中心的EB-5项目时，他会提交一个I-526申请。如果区域中心的项目需要在目标就业区域募集两千万美金（每个投资人50万美金投资额），那么所需的40个投资人每人都需要提交一份I-526申请。一份I-526申请包括两个部分：一部分是关于项目的信息，而另一部分是关于每个投资人的资金来源信息。这也就是说，这四十个人的I-526申请中，项目信息部分是完全一样的。因为没有人真正知道美国移民局内部的工作流程，所以我们也不太确定，但现在看起来应该是同一个项目由相同的审查员审理。然而在几年前，当EB-5项目开始快速增长的时候，经常会出现同一个项目的两个投资人收到不同的证据补充要求（”RFE”, Request of Evidence），要求他们补充不同的材料。为了减轻这种不一致的情况，美国移民律师协会的EB-5理事会从2008年起开始推动“样本”程序。
 
    所谓的“样本I-526申请”是由区域中心提交的I-924表格来完成的，这个表格与区域中心所提交的区域中心申请是一样的。这样的I-924样本申请就好像是一个“I-526模板”，只是没有加上投资人的资金来源信息，但所有的项目信息都在里面，就好像项目已经准备完成并开始发售一样。一旦移民局通过了样本申请，这个项目则被认为是由移民局“预先批准”了。
 
    听起来很简单，不是吗？但事实上如果你了解EB-5，你就会知道到现在为止，EB-5的世界没有任何事情是简单的。
 
    当样本程序刚开始引进移民局的时候，移民局同意在审查一个“预先批准的项目”的投资人的I-526申请时，只看他的资金来源部分。尽管刚开始的时候移民局还遵守这一原则，但让人抓狂的是大概一年之后，移民局就开始变卦，并没有做到不去看I-526的项目部分。所以你会看到有的区域中心获得了样本批准，然后四处宣传他们的项目是预先批准的，但之后投资人在I-526申请阶段还是会收到关于项目信息的证据补充要求。
 
    随后到2012~2013年左右，我们的确看到一些有样本批准的项目在I-526审批的时候时间更短。然而，在EB-5审批团队去年从加州搬到华盛顿特区之后，好像华盛顿的移民审理团队开始无视以前由加州团队批准的样本项目。（应该可以猜到会有趋势吧？）
 
现实版的“EB-5样本项目”
 
    因此，出于现实考虑，现在市场上已经很难看到很多样本批准的项目（也被称作“I-924批准的项目”）了。这是因为现在要等I-924样本申请批准大概需要一年左右的时间。这也就是说对于区域中心或者项目开发商而言，他们都需要有一个可以马上上马的项目（比如已经有了所有的批准函、其他的融资资金等等），提交I-924申请，然后坐等I-924申请被批准再开始推销——这在现实中很难，因为对地产界而言，时间就是金钱。
 
    因此，我们今天所看到的现实中的有I-924批准的样本项目一般来说都是下面两种情况之一：
 
    1. 一些非常大的项目，区域中心在开始推销的同时提交I-924样本申请。因为这些项目很大，在样本申请被批准的时候（项目推销一年以后）还有一些名额没有卖完，可供投资人继续申请。而对于大多数项目而言，区域中心放弃了在推广时就已经获得样本批准的市场优势 （因为对一些不是特别大的项目而言，当收到样本批准的时候，所有的EB-5名额都应该已经卖完了），却同样提交I-924样本申请，这样当I-924样本申请被批准时，如果单个投资人的I-526申请还在审批之中，可以加速其审批速度。
 
    2. 新成立的区域中心的第一个项目。当提交区域中心申请时，申请人可以选择以一个虚构的项目或一个样本项目为标准供移民局审批。因为区域中心的申请批准反正也要等一年甚至更久，所以当一个开发商在提交区域中心申请的时候，如果能做到的话，也可以同时提交样本项目申请，这样在得到区域中心审批的同时也会得到一个样本项目的审批结果。尽管这样，在这种情形下得到批准的样本项目如果在等待审批的过程中有实质性的变更，其预先批准就不再有效，因为样本批准只会在跟其初始申请时相比没有实质变更的情况下才会起作用。