诺亚移民分析美国eb5曼哈顿广场一号项目可行性

发布时间：2016-11-01 15:57:25

美国EB5移民法案从1990年至今，可以说在移民政策上历史最久的移民政策了，经历了几次变政风波，今年的9月30日又继续延期至12月9日。着实让投资人松了一口气。政策算是暂时稳定，那么找一个靠谱的投资项目，又成了成功移民美国的关键。曼哈顿广场一号项目，是诺亚移民美国EB5的精品项目之一，对于该项目的一些基本情况，诺亚做一下简单分析。更多的项目信息，如果您感兴趣可以具体咨询。

开放商对于项目安全的保障

曼哈顿广场一号项目，最大的亮点就是他的开发商EXTELL，Extell公司是美国老牌的房地产开放商，成立于1989年，世界级地标建筑，美国世贸中心、Petronas 双子塔、悉尼歌剧院等均是Extell的代表作。Extell是美国最早做投资移民的美国房产开放商。Extell EB-5 I期 IGT 宝石塔，2012年完工，I-829已递交；二期的555公寓吗，资金已经全部到位，建筑完工，正在进行内部装修。I-526 申请已获批。

曼哈顿广场一号项目总投资14.4亿元，一共 72层，815套豪华公寓，从项目规模和投资占比上看都属于大型项目，诺亚认为EB5项目，尤其是地产类的投资项目，开发商是非常重要的一环。对于大型地产类项目而言，一个好的开放商更是在保证投资人资金安全和绿卡安全的比例系数上占有很高的比例。Extell在历史项目上没有过失败案例，并且具有足够运营大型地产项目的经验，最重要的是已经拿到了占总投资62%的建筑贷款8.88亿美元。我们认为这一点是非常重要的，美国银行对于贷款的批复有严格的程序，对于开放商、项目本身都有严格的审理机制，所以从这两点上来说，曼哈顿广场一号项目的安全性还是经得起考验的。

项目资金比例分析

拥有了一个强大的开放商，下面我们来看一下，项目的资金结构，曼哈顿广场一号项目总投资14.4亿美金，其中EB5资金1亿美金，只占7%。我们可以看到项目的银行贷款部分占据了最大比例，可能有的申请人会说，会不会太高了一点。诺亚认为，这对于大型地产类项目，这个数字从总体上来说是在正常范围之内的。如果是非地产类的经营项目，那么这个贷款比例就不一定是优势，我们还要从经营层面、盈利层面多方考虑。有银行贷款，意味着EB5的第一还款顺位不是我们的投资人，而是银行贷款？那么如果贷款还不上，我们的EB5投资人的资金就会存在风险。所以，这个时候，我们就要考虑项目本身的升值及盈利点。

曼哈顿广场一号项目的还款来源，主要来自公寓出售的房款。公寓的销售好不好，主要由哪些因素影响。诺亚认为，地理位置、公寓售价与其他同类型地产公寓对比、曼哈顿总体公寓市场的公寓销售走向，都是重要因素。于此同时我们还要考虑项目品牌的影响力，比如如果我们投资酒店类项目，那么如果是知名的万豪品牌，品牌的保障就能让售卖增值。曼哈顿广场一号，与华尔街比邻，紧邻曼哈顿河，坐拥百老汇、帝国大厦、中央公园、大都会艺术博物馆等众多名胜，地理位置优越，从以下数据上我们也可以看到，项目总体售价是可以保证偿还贷款，并有足够的资金偿还EB5投资人的款项。预期的数据可以作为参考，而过往项目的售卖情况也可以作为项目本身价值的保证，曼哈顿157公寓2014年完工，2015年11月，该楼盘售出一个成交价超过一亿美元的单元，是当时纽约市最昂贵的公寓。所以从多方面考证，诺亚以为，曼哈顿广场一号公寓将来的销售前景还是可观的。

关于就业创造数

曼哈顿广场一号公寓根据经济学家就业模型测算，可以产生8128个就业机会，那么200个投资人，平均每人均可以创造40.6个就业机会。高于4倍的移民局要求水平。创造的就业中，96%的均来自建筑就业，也就是说，只要项目完工，投资人的永久绿卡就有保障，一般的大型公寓类地产项目，由于他的行业属性，在创业就业数方面，均能超过移民局的要求，曼哈顿广场一号公寓项目也如此。