海外房产增高，买房不等于移民

高增长可遇不可求

      很多人眼中，这轮海外置业热潮离不开“抄底”两个字。到希腊、塞浦路斯买房是因为当地政府破产了，房子很便宜，而且对方给出了很优惠的移民政策。大量海外房产置业者是在2011年之后才加入中国购房团的阵营。特别是到美国购房的群体，很大一部分是看到了美国房产市场的复苏。

      但是从更长的时间跨度来看，一百多年来，投资海外房产美国房地产市场的平均年回报率只有3%，减去各类维护和持有成本，其收益几乎是负数，投资回报率远远低于道琼斯等指数基金。

      “除非有大的政策或者经济变化，美国房地产市场的波动并不大。”以休斯敦为例，很长一段时间以来，当地房价每年的增幅几乎和通货膨胀率接近，连国内的理财产品都不如。即便是租房回报率也基本稳定在6%-8%之间，在投资领域算不上太高。

      事实上，本轮美国房产的大幅回升和金融危机导致的泡沫破裂，以及之后三轮的量化宽松政策有关。最近的数据显示，美国海外房产房价的涨幅已经放缓。未来8年将进入一个“房价增速极低的”、年均只有1%的新时期。

      中国买家的算盘可能是这样的：推高美国房价，然后尽快脱手。但据相关媒体报道，美国市场出售给外国买家的房产中，32%依然由中国人购买。也就是说，把房价炒高了之后，接盘的仍然是中国人。

      “欧美人对于海外房产投资的热衷程度要低于国内投资者。”美国人投资渠道比较丰富，不像中国人一样会把钱集中投到房产上，这也导致本国需求较为稳定。

海外房产持有成本高

      去年，悉尼房价监测机构突然发现，悉尼房价全年增长了14.5%，其中8个有好学校的地区房价涨幅竟然超过30%。来自中国的投资者成为最大的推动力。早在2011年，温哥华市议员及市长候选人利德就公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。

      美国人对于中国购房团也是又爱又恨的，他们主要担心善于“炒作”的中国购房团干扰了当地的经济节奏，使房价脱离经济发展的基本面。

      在各国向中国投资者敞开大门的同时，也在制定各种规定将“炒房客”们拒之门外。比如，英国伦敦等地严厉打击空置率，买房不住每年最高罚款达6万英镑。

      目前，美国各州平均房产税率接近2%。比如去年中国富豪大约花费220亿美元购置了美国房产，一年中仅房产税支出就达4亿多美元。当下被中国投资者追捧的美国豪宅市场，持有成本极高。

      在美国、澳大利亚等地区，若是投资者没有雇请一个专门的地产中介来打理房屋事宜，未能及时回应社区管理处的要求，通常会被处以高额的罚金。

      比如澳大利亚墨尔本规定，自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理，如超时未作清理，可以让市政部门代劳，但业主要支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，就会招来更大的麻烦，甚至会影响到个人的信用记录。

买房和移民不能完全画等号

      “海外买房=永久居住权 投资回报高 海外身份”，除了资产保值的因素外，海外房产置业者最看重的是拿到当地的绿卡，以后能够享受到当地一系列的福利政策。

      “这个公式只说对了一半，真实情况没有那么顺利。”永久居住权不等于绿卡，比如在西班牙，政府就规定，每年必须在西班牙住满6个月，5年以后才可申请绿卡，之后还得通过各种考试。

      如果无法取得绿卡，就意味着子女无法以当地学生的身份接受从小学到中学的全免费教育。而且在欧美国家，私立学校的教学水平不比公立学校差，绝大多数海外房产置业者还是倾向于将子女送到私立学校，这和是否买房没有必然联系。

      一些海外置业者开口就是要买一套最便宜的或者性价比最高的房子，对当地政策、环境都没有足够的了解，“这两年海外房产置业者的专业性确实在提高，不过还是有一些投资者把海外置业想得过于简单，甚至有些盲目。”

      她建议置业者要先搞清楚目的，是用来居住还是投资还是为孩子留学做准备，再根据目的去选择相应的国家和地区。因为国外买房信息不对称，最好还是找专业机构代为帮忙。

      去年有位杭州家庭希望“以房养学”，一开始打算在加州直接买房。后来在专业机构的建议下选择了购房更适合自身购买力，租金收入又较为稳定的奥兰多。

政策变数正在加大

      由于越来越多中国购房者的涌入，今年以来，海外房产市场的不确定性风险也正在加大。

      今年2月份，加拿大政府突然停止了实施近28年的投资移民计划，6万多名排队等候的申请人被“一刀切”拒之门外，其中5.9万名来自中国。

      诺亚移民提醒大家，在进行海外项目投资中，注意政策风险。部分海外城市会有不利于国外资本投资本地物业的政策调控。比如伦敦正在酝酿从2015年开始向非本地居民征收房产增值税。

      这些年很多国家放开了投资移民的门槛，很大程度上是由于本国经济不景气，不得不借助中国资本托市，但随着越来越多中国移民的涌入，地方保护主义不可避免地抬头。

      过去海外置业主要考虑原有业务模式能否和当地的楼市发展状况相契合，包括考虑税收环境、法律环境、文化制度环境等因素。这些因素都是可见的，也是可以提前进行学习和掌握的。

      “比较而言政策风险难以控制，是今年海外市场投资最大的干扰项。”诺亚移民提醒投资者，警惕海外市场对外来移民各类政策门槛提高带来的风险。

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