希腊移民，关于买房那点事,今天我们说点实在话

众所周知，希腊移民的整个流程是要分为两部分的，移民申请自是不必多说，其成败与否直接决定了申请人的永居卡能不能到手。而在进入移民申请流程之前，还有一个环节也是至关重要的，那就是——购房。
 
为了让自己的投资和移民获得更高保障，掌握全面的希腊房产知识显然是十分必要的，而在本篇文章中，诺亚移民就为申请人系统总结了关于希腊买房的几个要点，有办理希腊购房移民想法的你，一定要仔细看一看了。
 
一、为什么不在国内买房而要去希腊？
根据诺亚移民过往的数据统计，办理希腊移民的申请人中，有很大一部分人都是冲着希腊的房子去的，那么，为什么他们放着国内的房子不买，而非要千里迢迢去投资希腊房产呢？国内房产和希腊房产又有哪些不同？我们给大家做了对比：
 
1.房价
国内房产：房价虚高，北京、上海这类一线城市房价几万一平，中心地段的房子价格更是高到逆天。
希腊房产：受几年前经济危机影响，希腊房价正处于抄底时期，200万人民币可在很好的地段买到优质房产。
 
2.投资回报
国内房产：数据显示，北上广这类一线城市出租回报仅1%-1.5%，天津、杭州这类二三线城市的租金回报更是不足1%。
希腊房产：希腊房价近几年来稳步增长，投资空间广。房产的出租回报可达3%-4%，市中心房产可做airbnb形式短租，租金收益更是可高达5%！
 
3.购房面积：
国内房产：国内的房产是算建筑面积的，有公摊，走廊、过道、电梯间等都会算在内，车位这些还要单买，价格也不低。
希腊房产：希腊的房产算的都是使用面积，阳台、电梯这类都不算在内，有些开发商还会送车位、储藏室等，相比起来划算得多。
 
4.产权
国内房产：国内买房，大产权70年，小产权50年，房主没有土地使用权，几十年后就什么都说不准了。
希腊房产：希腊的房产却是永久产权的，购买的房产可以永久持有，将来可以直接给子孙后代，世代传承。
 
5.装修
国内房产：国内买房，毛坯房很多，交房以后还得自己掏钱装修，就算买精装修的房子，装修效果也跟样板间不一样。而且房子墙体较薄，不仅隔音不好，质量也难以保障，住了几十年就是危房了。
希腊房产：希腊房产的建筑标准很高，统一符合欧盟标准，没有楼层过高的房子。且房屋墙体很厚，非常结实，即使是几十年房龄的房子也完全不比国内的很多新房差。
 
二、什么样的希腊房产适合你？
 
看过了国内房产和希腊房产的对比，接下来我们就来讲分析一下，不同的投资人适合购买什么样的房产。
 
一般来说，国内申请人在希腊购房，都会选择首都雅典的房产，而雅典则还要细分为几个区域，下面，诺亚移民将对这些区域进行逐一解读。
 
1.市中心
雅典市中心是商业和名胜古迹的聚集地，很多著名的旅游景点都在附近。这里交通便利，地铁、轻轨、公交车、出租车等都很方便，可以快速去往周边区域。出行便利、基础设施完善、人流密集，对于主要考虑投资的申请人来说，这里绝对是首选。
 
市中心的房价便宜，一般情况下25万欧可以购买到2套左右，面积大概50-60㎡的房子，但这还是要看具体的房子情况，具体分析。市中心的房产容易出租，可以提供包租服务，airbnb短租模式的出租回报可以达到5%，相比于国内来说，这样的出租回报率显然更加可观。
 
2. 南部
雅典南部属于新兴富人区，这里交通便利，基础设施也很完善，国际名牌、酒吧、购物商场、医院、国际学校等应有尽有，很多希腊的富人和球星们都在这儿居住。南部地区自北向南，房源也从小户型到大户型分布，多海景房和公寓，房子普遍较新，且设计前卫，沿海还有私人游艇码头，绿化完善，风景优美，整体规划高端，可以说不管是养老度假还是出租，都是不错的选择。
 
南部几个主要的区包括法里奥 (Faliro)，阿利莫斯(Alimos)，埃里尼科 (Elliniko)，格利法达（Glyfada），沃拉（Voula），乌拉格曼尼(Vouliagamenis)等，这些也是中国投资人大多会选择的几个区。
 
投资25万欧，在南部一般能买一套90到120㎡的房子，或者是一套南部一套市中心这样搭配着也可以。尽管房价相对市中心高一些，但房源质量很高，不光新，而且景色也好，环境也更安静，更加适合居住。这里的投资回报一般是3%左右。
 
3.北部
雅典北部雅典绿化最好的区域，这里植被茂盛，环境清幽，空气质量非常好，是传统富人区，很多使馆官员和政要都在此居住。同时，北部还有众多名校，国际学校集中，著名的拜伦国际学校就在这里。这里的交通也很便利，从基菲夏坐地铁或开车只需要20分钟就可以到达市中心。
 
北部的房产较新，设计感也强，以别墅和大户型公寓为主，25万欧可以买1到2套房产，一般是1套，面积在100㎡左右（北部房产面积普遍较大，100㎡以下的很少），出租回报大概是3%左右。如果是主要奔着孩子教育或环境而选房的人士，那么北部的房产是非常适宜的。
 
4.西部
西部地区最著名的就是比雷埃夫斯港了，它是希腊最大的港口，是一带一路的必经之地。得益于政策优势和其强大的运输能力，比港附近的房产也受到了不少投资人关注。
 
西部房价便宜，25万欧可以买到2到3套50-60㎡左右的房源，出租回报约3%，如果想买新房的话，这里也是有的。诺亚移民建议大家，如果想要购买西部房产的话，不要买太靠近海的房源。
 
5. 东部
东部是雅典的农业区，这里并不是传统的住宅区，有一个机场，但整体交通相对来说不太便利，基础设施也不太完善，希腊本地人在此居住的都很少。
 
东部的房产价格很便宜，25万欧甚至可以买到别墅，但由于上面所说的原因，诺亚并不太建议投资人在这里购房，不管是做投资还是自住，一定要慎重考虑。
 
有人会有疑问了，除了雅典以外，希腊岛上的房产能不能买呢？诺亚移民的答案是：可以，但不建议。
 
对于申请人来说，购房的最终目的，无非就是投资或自住两种，而无论是哪种需求，我们都不太建议大家选择岛上的房产，原因有几点：1.维护成本高，地中海的雨季风雨较多，岛上情况更甚，缺水断电、房屋返潮等问题大大加大了房主的维护成本。2.出租回报低，尽管希腊旅游业发达，但岛上的旅游旺季其实很短，一年中房子大概三分之二的时间都是空着的，而且希腊当地人很少去岛上买房，投资人一旦在此购房，将来想出租或转租都是很大问题。3.基础设施不完善，岛上的淡水资源匮乏，而且像医院、超市、购物中心这类的基础设施也不太完善，交通也并不便利，如果居住过程中出现什么紧急情况，就很不方便。4.封岛：希腊大大小小的岛有上千个，很多小岛一封就能封半年，出不来也进不去，与世隔绝的生活，相信大多投资人都不想体验。
 
当然了，如果投资人资产丰厚，就想置办一套海岛房，一年住个俩仨月，不在乎维护成本和收益这些，那么也完全可以，希腊岛上的房子价格便宜，比其他主要城市要低很多。
 
这里还要提到一种类型的房产——商铺。经常会有申请人问，能不能在希腊买商铺，贵不贵，好不好出租等，借着这个机会，诺亚移民就统一解答一下。希腊的商铺是可以购买的，但我们同样不太建议，因为质量好的商铺价格是非常高的，并且，商铺的投资回报率是不能保障的，一般也没有包租及租约一说，所以如果有人跟你推荐25万欧能买好几套的商铺，而且承诺租约和租金回报，那么99%都是幌子。
 
三、希腊购房需不需要找中介？
 
在希腊移民过程中，经常会出现的一个问题就是：买房要不要找中介。网络上有很多声音一直在强调，买房可以自己办，直接找当地房东。而希腊购房到底有没有必要通过中介呢？接下来我们就分析一下。
 
首先，我们看一下通过中介买房的流程：
1.评估，与中介签订协议；
2.确定考察时间，准备签证资料，办理签证；
3.登录希腊，进行实地考察；
4.选择心仪的房产；
5.与开发商签订房产预订合同，支付定金/全款；
6.签订律师聘用协议，委托书；
7.开立个人税号及银行账户；
8.回国后支付尾款，准备移民材料。
 
而联系房东的话，流程是否会有什么不一样呢？其实是相差无几的，只不过是省略了第一步，并且，签订购房合同时，是与房东本人签署。
 
那么既然程序上是一样的，为什么我们还要鼓励大家通过中介办理呢？最主要的原因就是，个人直接与希腊当地房东联系，在房源和将来移民的安全性上无法保障。根据诺亚移民过往申请人的案例显示，直接找当地房东买房的申请人少部分会碰到房东违约，坐地起价的情况，更多的则是在过户上遇到困难，由于房东拖欠房产持有税，或者房子曾经抵押过等种种原因而过不了户，无法进入移民环节。
 
而通过正规中介购房的好处就在于，投资人看到并且选择的房产绝对是有保障、能过户的安全房源，所有在售房源在出售给申请人前都是经过律师和开发商严格的背景调查的，确保是安全可交易的房源以后才会摆在投资人面前。
 
作为连接投资人和开发商的中间人，移民中介在整个购房过程中起到了桥梁的作用。首先在开发商那边，正规的中介会进行第二次的评估和过滤，进一步筛选开发商手中的房源，确保传到投资人眼中的房产都是精品中的精品。其次是投资人那边，移民中介会认真听取购房需求，结合自身专业为其提供全面的建议，助其缩小目标范围，精准房源类型，并且将这一结果及时反馈到开发商，让整个购房环节无缝衔接，最大化的节省时间及成本。
 
简单来说就是，选择了移民中介，投资人就不需要费心费力了，也不需要自己承担风险，只需要提出自己的需求，自然就有安全靠谱的房源摆在面前。
 
四、如何鉴别真假房源？
 
当然，如果投资人执意要自己DIY购房，也不是不可以，但是，一定要提高对真假房源的鉴别能力。先给大家举两个DIY购房失败的例子：我们的客户Y先生曾经尝试过DIY，他在网站上看房，看上了一套大别墅，面积大，设备全，最关键的是便宜，刚好25万欧，Y先生当时很开心的付了定金，结果，过了3年房子也没能过户成功，备受打击下,Y先生才找到了诺亚。还有W先生，也是在网上看上了两套10几万欧的房子，预定了以后直接就去考察了，谁知到了希腊就不是想的那么回事了，当地中介直接告诉他房子卖出去了，说是给他推荐差不多的房子，结果W先生去看了，价格直接照着国内看的翻了倍，而且一天的考察费好几百欧，还得他自己出，最终W先生两手空空回了国，再也不想尝试DIY了，直接经朋友介绍联系上了诺亚。
 
随着希腊移民市场越来越火，想来分块饼的人也越来越多，骗局自然衍生。很多投资人能在网上看到大量的物美价廉的“优质”房源，图片特别美，描述也各种高大上，价格更是便宜的没边，但往往，投资人兴致冲冲地去当地看了，这样的房子就会以各种各样的结果“消失”。而如何鉴别真假房源？我们总结了几点：
 
1. 浏览正规可靠的房产网站；
2. 明确自身需求，不听信忽悠；
3. 实地考察，且行前注意确认房源是否有效；
4. 不贪小便宜，超低价房源不可信；
5. 购房时仔细审查房源信息，作充分调查；
6. 尽量避免自助交易，找专业中介办理。
 
五、希腊购房相关税费
 
那么，在希腊买房，除了房费还要交哪些税费呢？诺亚移民帮大家算了一笔账：
1. 房产交易税
2006年1月1日之前拿到的建筑许可的新房，交3%的房产交易税。
二手房：也需缴纳3%的房产交易税。
2.增值税
2006年1月1日之后拿到建筑许可的房产，雅典、克里特岛的房产交24%的增值税，其他地区的房产交16%的增值税。
根据房产情况，增值税与房产交易税只交一种。
3.房产市政税
如购房过程中已支付了房产交易税，则房产市政税为房价的0.09%；
如购买房产过程中支付的是增值税，则不需要缴纳房产市政税。
4.房屋和土地产权注册费
约为房价的0.8%。
5.购房合同公证费
约为房价的1.24%。
6.购房律师费
一般为房价的1.24%，房价1%+24%增值税
7.物业费
20-100欧/月，如果房屋出租，则物业费由租户承担。
8.房产持有税
阶梯收取，约0.1-0.7%/年，以25万欧房产为例，持有税大约0.2%，即500欧/年，律师可代为操作。
9.租金所得税
全年出租收益少于1.2万欧元，租金所得税15%，超出部分35%。
 
诺亚移民专家在此提醒大家：在所有税费中，标准一般都是统一的，所以如果你发现自己购房时的这些费用比其他人交的多很多，那么一定要长个心眼了。
 
六、国内购房，可不可行?   前面的内容中我们提到了要实地考察希腊房产，但对于一部分申请人来说，实地考察并不是那么容易成行的，面对这样的困境，很多人就开始尝试国内购房。
 
最近一段时间以来，诺亚移民接待的国内购房申请人有了明显的增加，分析原因，大概有以下几点：1.申请人工作事务繁忙，很难抽出时间进行为期近1周的实地考察。2.申请人购房的主要目的是投资或身份获取，并不打算自住，所以对房子的装修及周边的配套并不关注，只要收益定期到账即可。3.希腊移民市场已日渐成熟，有完善法案支撑，投资安全受法律保护。4.投资人对移民中介的专业及服务足够了解并信任。
 
国内购房是可行的，而要想购房成功，你还得做到这几点：
1. 能找到一家靠谱的移民中介，能帮你完成整套购房流程，且可以提供购房后代为出租、打理等服务；
2. 对房产状况有深入认识，最好有实拍图片、视频等证据加以佐证，不可仅凭参考图片等简单信息就下决定；
3. 注意查看房产相关文件、证书是否合法齐全，确保房源安全可靠，后续的移民申请才不会受影响。
 
综上所述，如果你确实没有时间出国考察，且购房并不是为了自住的话，那么在掌握了上述这些注意事项后，国内购房也未尝不可。
 
 
关于希腊买房，诺亚移民给大家总结出的要点就大概是这些了，购房是希腊移民过程中至关重要的一个环节，我们希望通过这篇文章，为还在迷雾中的申请人指清方向，望所有申请人的移民过程都能够一帆风顺！
 
【关于诺亚移民】
诺亚移民作为国内较早办理希腊移民的机构之一，在希腊拥有直属律师楼，房源遍布希腊每个区域，种类多样，申请人可自由选择适合自己的房产。同时，移民希腊成功后，诺亚还会提供30余项免费落地安家服务！如果您想要了解更多希腊移民问题，欢迎添加微信咨询【210132917】，QQ咨询【210132917】与更多希腊网友进群交流，或拨打热线电话400-060-6622！